Почему-то обычно процесс покупки недвижимости в ипотеку принято освещать через призму кредитования в банке, хотя на самом деле в нем задействовано большое количество организаций. АКБ «Металлинвестбанк» (ОАО) во вторник, 7 декабря провел пресс-конференцию на тему «Доступная ипотека для нижегородцев: прогнозы и перспективы». На мероприятии присутствовали представители не только банка, но также застройщиков, оценочных и страховых компаний, ипотечных брокеров. Конференция проходила в рамках круглого стола с участием журналистов.
Обсуждение касалось, главным образом, рынка недвижимости и ставок по ипотеке.
Генеральный директор ГП НО «НИКА» Алексей Денисов привел общую статистику по ипотеке для Нижегородской области. За 9 месяцев текущего года объем ипотечного кредитования в нашем регионе составил 3,4 млрд. рублей. Эксперт дал прогноз, что к концу года этот показатель составит 4 млрд., а в будущем году продолжится активный рост. ГП «НИКА» не только является самым крупным предприятием, занимающимся государственной ипотекой в Нижегородской области, но и имеет наибольший объем из всех региональных партнеров АИЖК по России. 2009 год принес ипотечному рынку убытки, 2010 же, наоборот, рост. Сейчас ситуация стабилизировалась, трудные времена миновали, народ приобрел уверенность в завтрашнем дне, наступило подходящее время для приобретения недвижимости.
Впрочем, Ольга Мамаева, директор Нижегородского филиала АКБ «Металлинвестбанк» (ОАО) отметила, что рынок ипотеки сейчас ещё находится на стадии восстановления, и того уровня, который был до кризиса, сейчас не достичь.
Риэлтор Марина Боженкина отметила тенденцию удорожания новостроек при одновременном удешевлении квартир старого типа, «хрущевок». Люди не хотят покупать старые квартиры, а жилья на рынке новостроек либо нет, либо оно очень дорогое. В результате возникает определенный дисбаланс.
Алексей Денисов отметил, что разница между кредитом и залогом должна составлять не менее 70%, при этом, если всё же она не дотягивает до этой цифры, разница должна быть застрахована заемщиком или кредитной организацией в обязательном порядке.
Дмитрий Кабашуров, представитель ООО «АКА Инвест», являющегося застройщиком, отметил позитивное влияние банков, благодаря которому застройщикам в этом году удалось удержаться на плаву.
Ольга Мамаева заметила, что, несмотря на то, что ставки по ипотеке сейчас достаточно высоки, в данный момент они достигли дна и больше в ближайшее время значительного снижения не предвидится.
Алексей Рензин, генеральный директор оценочной компании ЗАО «Рензин Компани» указал на то, что ипотека сейчас по сути своей является потребительским кредитом: заемщик получает средства, покупает на них квартиру и живет в ней. Настоящая ипотека, по мнению Рензина, это кредитование банками застройщиков. Также эксперт считает, что у банков ещё есть возможности для снижения ставок по вкладам, что приведет к снижению ставок и по кредитам, в том числе, ипотечным.
Относительно главных изменений, касающихся оценки недвижимости, эксперт обратил внимание на то, что прошла кадастровая оценка земельных участков и предстоит кадастровая оценка квартир. Налогообложение при этом будет не формальное, а по реальной стоимости, близкой к рыночной. Одним из изменений в оценке недвижимости также можно считать ужесточение требований банков к выбору партнеров, к результатам работы, изложению информации, качеству жилья. Высказался эксперт и по поводу соответствия жилья предоставляемым документам. Ситуацию в этой сфере он назвал «правовым нигилизмом»: зачастую жильцы самостоятельно производят перепланировку помещения, при этом изменяя даже конструкцию несущих стен, хотя этого делать нельзя.
Сейчас одной из задач оценочной компании является прогнозирование тенденции изменения стоимости объекта залоговой недвижимости на случай необходимости её реализации. Если во время кризиса это было достаточно сложно, сейчас ситуация несколько стабилизировалась.
Валерий Королев, представитель компании «Росгосстрах», отметил второстепенную роль такой услуги, как страхование, в ипотечном кредитовании. Впрочем, за 11 месяцев уходящего года в компании «Росгосстрах» страхование возросло на 15%. Заемщики стали более «аккуратными», уменьшилась средняя страховая сумма, средний размер ипотечного кредита. Также на 15-20% уменьшились и тарифы страховой компании.
Отвечая на вопрос об изменении стоимости жилья за последние два года, Рензин заметил, что спрос на земельные участки под строительство упал почти до нуля, а на коттеджи сильно сократился. Относительно цен на квартиры, эксперт констатировал, что та ситуация, которая сложилась во время кризиса, когда россиянам дешевле было покупать недвижимость за границей, является совершенно ненормальной, но сейчас появляется экономное жилье по разумным ценам.
Дмитрий Кабашуров на это заметил, что сейчас самым ликвидным жильем являются однокомнатные квартиры. Перераспределение по количеству комнат застройщики начали с конца 2008 года. В новых домах уменьшилось количество трехкомнатных квартир, уменьшился метраж, увеличилось количество квартир на этаже.
Отмечалось, что серьезно изменилась категория покупателей.
Представители АКБ «Маталлинвестбанк» (ОАО) рассказали, что при ипотечном кредитовании в их банке учитывается также доход созаемщиков. При этом минимальный доход семьи должен составлять не менее 25 000 рублей. В этом случае возможно взять ипотеку на сумму 1 100 000 рублей на покупку квартиры, а максимальный ежемесячный платеж не должен превышать 70% от дохода. Также учитывается наличие других банковских кредитов и кредитов по кредитным картам. Затрагивались вопросы экономики в целом, повышения уровня жизни населения. Ипотеку можно считать доступной, когда 60% населения смогут себе её позволить. Сейчас же в нашем регионе эта цифра составляет не более 20%.
Наталья Панькова напомнила о том, что между заемщиком и банком с нового года может появиться ещё одна организация – нотариус. Это увеличит расходы при заключении договора ипотечного кредитования. При этом эксперт отметила важность страхования жизни заемщика, хотя оно сейчас и не носит обязательного характера.
Ипотека – это очень ответственный шаг, и необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», прежде чем решаться на него. Тем более, кредитный договор заключается на очень долгий срок, в течение которого может произойти много перемен как в жизни заемщика, так и в экономике страны.
