Смена поколений, происходящая сегодня как в России, так и во всем мире, делает аренду жилья все более привлекательной по сравнению с приобретением недвижимости в собственность. По крайней мере, в этом нас убеждают публикации, которые периодически появляются в средствах массовой информации. Если им доверять, то поколение людей возрастом до 35 лет все чаще выбирает жизнь в съемном жилье, а не в собственной квартире или доме.
В связи с этим, в последние годы активно поднимается и тема доходных домов. Предполагается, что они могут стать прекрасной альтернативой самым недорогим и некачественным квадратным метрам, которые сегодня арендуют граждане, нуждающиеся в дешевом жилье.
Что представляет собой доходный дом?
Доходный дом представляет собой многоэтажное здание, которое приносит доход посредством сдачи квартир в аренду. Такой дом чем-то напоминает гостиницу, однако помещения здесь арендуются на длительный срок. В России доходные дома пользовались большой популярностью в XIX столетии. Они были рассчитаны на самую разную клиентуру. Проживать в доходном доме можно было без прописки. Все что требовалось – наличие регистрации в отделении правоохранительных органов. Что немаловажно, арендатора никто не мог выселить, если он исправно оплачивал свое проживание.
Неоднократно предпринимались попытки создания современных доходных домов и в Нижнем Новгороде. Однако создать полноценный коммерческий доходный дом пока не удалось.
Последняя известная попытка создания арендного дома, была анонсирована в феврале 2017 года Национальной ассоциацией участников ранка арендного жилья (НАУРАЖ). Как сообщил ряд СМИ, инвестиционным советом при губернаторе одобрено выделение под эти цели земельного участка площадью 1 га возле нижегородского Дворца спорта «Нагорный». Здесь НАУРАЖ планирует возвести двенадцатиэтажный дом и намерен вложить в строительство 574 миллиона рублей.
Предполагается, что проект, который планирует реализовать ассоциация изменит нижегородский рынок арендной недвижимости. Насколько реальны такие планы, и будут ли пользоваться успехом доходные дома в Нижнем Новгороде, Domostroynn.ru решил узнать у экспертов в сфере недвижимости.
То есть, предприятия самостоятельно пользуются помощью каких-либо застройщиков и возводят дома. Квартиры в них не предназначены для продажи, а сдаются в наем работникам самих компаний: либо это молодые специалисты, либо молодые семьи тех кадров, которых предприятие стремится удержать. Такое жилье предоставляется в аренду на время работы.
Как объявляет НАУРАЖ, у них в нашем городе уже есть два проекта, но оба они представляют собой малоэтажные дома. Постройки эти отличаются небольшой площадью — где-то по 1200 кв.м. Один дом я бы назвал общежитием для спортсменов, а второй строится по договору с предприятием для его работников.
Те объекты которые строятся ими - это промежуточный вариант. Они создаются не для рынка арендного жилья, а под конкретные запросы заказчика.
Тот же дом, который объявлен и будет строиться - двенадцатиэтажный дом на 400 квартир, площадь которого составляет порядка 13-15 тыс.кв.м. Фактически объект, который в шесть раз больше предыдущих малоэтажных пректов. Застройщик не объявляет под кого он строит, но такие объемы уже могут оказаться на рынке аренды жилья.
О перспективах...
Если говорить о перспективах доходных домов в Нижнем Новгороде, то необходимо посмотреть, что происходит в городе с рынком аренды.
С одной стороны, Нижний Новгород является городом-миллионником. В то же время, мы очень сильно уступаем Москве и Санкт-Петербургу. Там есть очень много временных работников, а также сотрудников предприятий, доходы которых позволяют оплачивать дорогостоящую аренду жилья.
Речь идет о практически «белой аренде», которая заключается на несколько лет, фиксируется в регистрационной службе, и арендодатель платит с нее налоги.
Что касается Нижнего Новгорода, то здесь арендному рынку пока «побелеть» никак не удается. Это связано с тем, что он представляет собой некую совокупность разрозненных мелких собственников жилья. Никто из них не хочет платить налоги. Да, бывает, что договора заключаются, и происходит это с участием агентств, но их доля невелика.
Зато довольно велик процент так называемых «серых» риэлторов, которые нигде не зарегистрированы, работают не как индивидуальные предприниматели, а по «серой» схеме: договора заключают на срок менее года. Это значит, что подобного рода сделки нигде не фиксируются, а значит никто не платит никаких налогов - ни риэлторы со своих услуг, ни собственники жилья с доходов от аренды.
Нижегородский арендный рынок, в том состоянии в котором он сейчас существует, фактически подавляет те стремления к цивилизованному рынку, которые время от времени объявляют те же застройщики, а также представители органов областной или городской власти. Поэтому до сих пор разговоры о доходных домах неоднократно начинались, но ничем не заканчивались.
Стоит отметить, что нормативная база сформирована уже много лет и все готово к работе согласно Гражданскому кодексу. Все давно предусмотрено!
Об аудитории потребителей
Аудитория потенциальных потребителей является ключевым фактором, о котором следует говорить, затрагивая тему перспективы доходных домов в Нижнем Новгороде.
Я бы разбил эту аудиторию на следующие сегменты:
Подводя некий итог отмечу, что доходные дома станут востребованы тогда, когда изменится контингент арендаторов. Это люди, которые готовы и хотят жить долго в понравившейся им квартире. Они будут готовы платить за стабильность и качество предоставляемых в таких домах услуг.
Опять же, перспективы появятся, когда ко всему добавится элемент престижности. Допустим, как в случае с доходными домами Нью-Йорка, расположенными вокруг Центрального парка — все хотят там жить, но не все могут себе это позволить. Там эти проекты имеют доходность, которая позволяет собственникам заниматься этим бизнесом.
У нас же доходность этого бизнеса такова, что быть собственником доходного дома и сдавать жилье в аренду невыгодно.
Если объект строится под спортсменов или какие-либо иные организации, то это аналог ведомственных гостиниц. Раньше были такие ведомственные гостиницы для работников РЖД, для других крупных организаций.
В основное время, помещения там сдаются спортсменам, а в промежутках - кому-то еще. Это не доходный дом!
В тех же гостиницах мы советуем, чтобы был какой-то постоянный контингент — те же спортсмены, которые обеспечивают хотя бы 30% бытовой заполняемости. Это необходимость экономическая.
Что касается последнего проекта доходного дома о котором заявил НАУРАЖ… Как известно, под строительство жилья земля выделяется только путем аукциона. Если НАУРАЖ на инвестиционном совете получил участок, то они, скорее всего, взяли его под нежилое строительство! Одним из зданий возведенных здесь, вероятнее всего, будет гостиница, которую они хотят представить как доходный дом потому, что рядом с «Окой» ни одна новая гостиница не выживет.
Во-вторых, пишется, что площадь участка под строительство 12-этажного дома составляет 1 гектар. Однако двенадцатиэтажный дом, даже двухподъездный, займет пятно не более 1 тыс кв.м. метров, а выделен участок площадью в 10 тыс. кв.м. Сам дом на одном гектаре займет, если вы правильно поняли, что они говорят, только часть этого участка! То есть, там что-то есть еще. По поводу объема финансирования - это все цифры, с которых люди планируют платить налоги области, и насколько они являются корректными, неизвестно.
При всем уважении к этой организации, в данном случае, я склоняюсь к тому, что это PR-ход - чтобы привлечь внимание. Доходный дом, возможно, воспринимается людьми как нечто более дешевое чем гостиница, поэтому, вероятно, мы имеем дело с PR-ом.
Какая разница, если жилье там будет сдаваться на месяц, два или три? В гостинице это тоже возможно. Если этому проекту дается название «доходный дом», получается очень модно. Может быть, у кого-то создастся впечатление, что там дешевле…
Кто является основным потребителем арендного жилья?
В царской России доходные дома процветали. В них очень интересно формировались целевые группы. Первый этаж отводился под офисы и конторы, второй — под обедневшее дворянство, мещан и купцов. На третьем этаже жили мещане с доходом пониже, а верхние этажи, куда даже вход был с другой стороны, занимали студенты и разночинцы. Как видим, в таком доходном доме было очень много разных целевых групп.
В современном проекте хочется, чтобы доходный дом был ориентирован под одну целевую группу, но в этом и заключается основная сложность.
Сегодня на нижегородском рынке аренды есть три основные категории покупателей:
Это три разных рынка аренды. Если посчитать экономику таких проектов, то в сегменте VIP и в сегменте эконом-, можно точно сказать, что сроки окупаемости превышают 14 лет. Инвесторы работать в таком режиме окупаемости вряд ли будут.
Рынок пока не готов инвестиционно к подобным проектам. Сегодня инвестору есть куда вложить деньги, чтобы получить доходность быстрее и с меньшими рисками, чем в случае с доходным домом.
О перспективах рынка доходной недвижимости
Появления доходных домов в России при сроках окупаемости 14 лет, я даже не жду! Легче положить деньги на депозит и получать проценты.
Представьте, человек должен приобрести на аукционе земельный участок и построить там дом. Затем, нужна меблировка и оборудование — без них же вы не сдадите? То есть, получается определенная сумма за квадратный метр, которая будет никак не меньше 70 тыс. за кв.м.
Понадобятся десятилетия, чтобы оформился рынок доходной недвижимости, потому, что конкуренцией ему является рынок частных собственников.
У нас в Нижнем ежегодно высвобождается ежегодно 400 тыс квадратных метров от умерших, и эти квартиры представлены на рынке аренды в большей степени. Люди устанавливают гибкие цены, лишь бы не пропадало жилье и сохранилось до того момента, когда вырастут дети. Конкурировать с этим серым рынком очень тяжело. В последнее время, законодательство пытается ужесточить рынок аренды по деньгам, иначе никакие коммерческие проекты здесь не пройдут.
Пока нет экономической выгоды, нет и доходных домов. Второй момент, который мешает развитию — это ментальность нашего населения. Наш народ считает: чем платить за съемную квартиру, лучше взять ипотеку и жить в своей. У нас рынок собственности появился в 1991 году, и люди еще не готовы уйти от нее. У нас молодые семьи берут ипотеку, покупают квартиры и предпочитают платить банку, чем арендовать. Этот психологический момент присутствует и это тоже не в пользу доходных домов.
При этом, анонсировалась достаточно невысокая ставка арендной платы. Точные цифры сейчас я назвать затрудняюсь, да и экономика сильно изменилась. Случился кризис, и реализация проекта по той программе, которая декларировалась, была приостановлена.
Существовали и два других проекта, о которых я слышал от директора АИЖК. Были построены так называемые доходные дома для сотрудников больших предприятий — это Волжское пароходство и, если я не ошибаюсь, Нижегородский машиностроительный завод. Частично деньги были инвестированы со стороны АИЖК, частично самим предприятием. Похоже, эти проекты являются успешными, однако они не тиражируются. Возможно, их мультипликацию мы пока не наблюдаем в связи с низкой доходностью.
Также могу рассказать о своем личном опыте. Два года назад мы с коллегами были в Санкт-Петербурге. Там нам демонстрировали проект большого двенадцатиэтажного дома, где представлены исключительно квартиры-студии от 12 кв.м. до 17 кв.м. Все они меблированы и обеспечены необходимыми удобствами. Мало того, на первом этаже дома представлена вся инфраструктура: кафе, фитнес-клуб, прачечная и т.д. Достаточно неплохой вариант для молодой семьи. В этом доме можно было приобрести как отдельно взятую квартиру, так и целый этаж.
Мои знакомые купили в этом доме три квартиры-студии и благополучно их сдают. Стоит отметить, что заполняемость у этого дома достаточно высокая. Под заполняемостью мы понимаем стопроцентную востребованность помещений на протяжении 365 дней в году.
Оказалась довольно высокой и доходность этого проекта, поскольку квартиру-студию сдать легче. Кроме того, Питер — это город, куда приезжает множество людей в командировки на длительный срок. Соответственно и спрос на аренду жилья высок.
Еще одним положительным моментом доходного дома является то, что при смене собственника, вероятность расторжения договора аренды невероятно мала. Это большое преимущество, если сравнивать с частным сектором, где условия найма могут измениться в любой момент. Нередко случается так, что у хозяина меняются обстоятельства или срок аренды заканчивается, и тогда арендатору рекомендуют искать себе новое жилье.
Перспективы рынка доходного жилья
Сегодня у нас вводится много нового жилья, потенциальный рынок постоянно растет, множество людей покупают квартиры впрок – ребенку надо. Пока ребенок не стал совершеннолетним, это жилье сдается и приносит хоть какой-то доход. Опять же, зачастую квартиры приобретаются в ипотеку и платеж по найму может использоваться для погашения процентов.
В результате, объектов на рынке много, что вызывает падение ставки арендной платы. Вдобавок ко всему, в последние два года, снижается платежеспособность и спрос. Из-за кризиса, который случился, доход постоянно уменьшается, о чем свидетельствует официальная статистика Росстата.
Я думаю, что крупный инвестор вряд ли сегодня пойдет на то, чтобы вложить средства в доходный дом, отдав предпочтение проектам с большей доходностью. Тот проект, который рекламировал господин Англичанинов, дороговат и является слишком «длинным» по своей окупаемости. Дом же который строил Александр Грин в Санкт-Петербурге, о котором я говорил, он совершенно другой и он оказался вполне рентабельным.
Возможно, у таких проектов как доходные дома есть перспективы в случае финансирования как за счет бюджета, так и за счет частных инвесторов (если их привлечь). Например, если будут какие-то облигации выпущены под эгидой АИЖК. Ведь у нас есть много людей, которые хранят свои сбережения в гособлигациях, поскольку они надежны. В таком случае вполне возможно.
